LA DISFUNCIONALIDAD DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN*

Introducción

La doble inmatriculación constituye un estado patológico consistente en que una misma finca, entera o parte de ella, consta inmatriculada dos o más veces en el Registro de la Propiedad. Se trata de un supuesto de inexactitud registral que se provocará con la entrada de la misma finca o parte de ella por segunda vez en los libros del Registro, publicando éste en dos folios registrales el dominio a favor de la misma o distinta persona.

Existe, entonces, doble inmatriculación cuando las dos fincas registrales son idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones estén hechas de manera diferente, y también cuando una de las fincas coincide solo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra.

En estos casos, el Registrador deberá denegar la inscripción de la finca al estar previamente inscrita (artículo 199 LH) siendo el enajenante del doble inmatriculante persona distinta del titular registral (artículo 20. II LH).

La causa de esta irregularidad no suele producirse como consecuencia de una equivocada actuación del registrador (por ejemplo; no extender nota marginal respecto de la finca matriz cuando se produce una segregación de parte de la misma y se forma otra finca independiente) sino que se evidencia por la falta de una buena coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad y por los medios con que en la práctica se identifican los inmuebles.

Ambas instituciones representan a la finca, gráficamente el Catastro y jurídicamente el Registro. Si la individualización y existencia física de la finca que consta en el Catastro fuera cierta y se publicara necesariamente con las mismas circunstancias en el Registro existiría una buena coordinación reportando aquél gran utilidad a éste. En este sentido, se exige la presentación de certificación catastral cualquiera que sea el medio inmatriculador (artículos 40.1 c) y 48 LCI) (1).

(1) Así lo expresa la RDGRN de 10 de noviembre de 2009. Expresamente el artículo 298.1 II RH exige la absoluta identidad entre el titular catastral y el transmitente o adquirente, cuando se trata de lograr la inmatriculación en virtud de título público (artículo 205 LH) dando el Catastro sustancia física al Registro.

Para alcanzar la plena coordinación el Registro debe dar sustancia jurídica al Catastro suministrándole, con rigurosa exactitud jurídica, la identificación del propietario de la finca.

Sin embargo, en cuanto alguna de las dos instituciones no cumpla correctamente su función de representación y, por consiguiente, de coordinación, será más que posible la concurrencia de este supuesto disfuncional de la publicidad inmobiliaria.

Por tanto, podemos decir que esta irregularidad se debe, entre otras razones; (i) a la creación y funcionamiento del Registro de la Propiedad antes que el Catastro, (ii) al viciado avance catastral, concretamente en su fase planimétrica consistente en hacer a ojo los croquis de las fincas aceptando al efecto las declaraciones juradas de los propietarios, cuya intención era meramente fiscal (de ahí su dependencia del Ministerio de Hacienda) siendo inútil la labor realizada para fines registrales, y (iii) a la falta de comunicación de ambos sistemas a lo largo de su evolución sobre, por ejemplo, los errores de medición, los cambios de nombre de los propietarios colindantes y de las calles urbanas...

• Supuestos

Mientras la doble inmatriculación no se descubre operan todos los principios hipotecarios, pero cuando la situación se hace patente el legislador hipotecario dedica un solo precepto, de carácter reglamentario, para regular la resolución del problema.

El artículo 313 RH regula un medio para advertir la doble inmatriculación contemplando varias situaciones; que la finca estuviere publicada en dos folios registrales (i) a favor de la misma persona o, (ii) a favor de diferentes personas.

La primera situación se resuelve cerrando el folio registral más moderno, trasladando su contenido al folio registral más antiguo. Esta regla contempla un supuesto de doble inmatriculación más bien aparente que efectiva, diferente de la propia o real doble inmatriculación, que es la antagónica (2).

(2) ROCA SATRE, ROCA SASTRE MUNCUNILL y BERNÀ I XIRGO, Derecho Hipotecario, T. II, Vol. 2.º, Ed. Bosch, Barcelona, 2008, pág. 320.

La segunda se puede resolver por acuerdo de los interesados o, de forma contenciosa, pudiendo acudir cualquiera de ellos al Juez de Primera Instancia para que dicte auto ordenando que el Registrador extienda nota marginal informando a los terceros de la existencia de la doble inmatriculación. En dicho auto se reservan a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Pero ¿qué criterios deberán aplicarse para solucionar la colisión de titularidades?

Como podemos apreciar el alcance del precepto impide resolver el problema de fondo, pues el efecto de esta nota marginal es simplemente advertir a terceros de la existencia de la doble inmatriculación, impidiendo que los adquirentes posteriores de la finca queden protegidos por el artículo 34 LH frente al resultado del pleito que pueda plantearse.

El vacío legal respecto de las pautas que sirven de base para precisar la prevalencia de una u otra de las inmatriculaciones ha obligado a la jurisprudencia a complementar dicha norma estableciendo una serie de criterios para resolver la controversia.

• Los grupos de casos

Desde un punto de vista didáctico podemos diferenciar tres situaciones fácticas a saber; cuando los inmatriculantes no traen causa del mismo tradens, y entran en juego (i) dos terceros hipotecarios, o uno sólo respecto del doble inmatriculante (ii) o respecto del primer inmatriculante y (iii) cuando ambos inmatriculantes traen causa del mismo enajenante.

En función del supuesto de hecho el Tribunal Supremo emplea los siguientes criterios para resolver la controversia:

1) A inmatricula la finca en el folio registral X. Posteriormente B inmatricula la misma finca en el folio Y y la enajena a C, que reúne todos los requisitos del artículo 34 LH causando su inscripción en el folio Z. A demanda a B y C pretendiendo que se declare su condición de propietario de la finca y la cancelación de las inscripciones Z e Y.

Si A acredita que es el verus dominus ¿puede C oponer a la pretensión de A su condición de tercero hipotecario?

Según la STS de 31 de mayo de 2013 (FD 3º);

“No puede prevalecer un título ficticio creado en forma delictiva y al margen del verdadero titular que dé lugar a la existencia de un tercero hipotecario protegido, con total indefensión del auténtico dueño; debiendo aplicarse en consecuencia las normas de derecho civil puro para determinar a quién corresponde la propiedad y cuál de las inscripciones concurrentes ha de subsistir…, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esta materia”

Por tanto, la adquisición a non domino de C no desplegará efectos constituyendo dicha situación una excepción al artículo 34 LH. Esto es, C no será mantenido en su adquisición cuando al tiempo de la inscripción ya esté inmatriculada la misma finca a favor del verdadero propietario.

Esta doctrina se aplicará, en su caso, aunque el título de B o C no haya sido creado de forma ficticia y tal actuación no sea subsumible en ningún tipo previsto en el Código Penal.

¿Qué sucedería si A no acreditase ser verdadero dueño y enajenara su derecho a D, que reúne las condiciones del artículo 34 LH? ¿Cómo se resuelve la controversia cuando ambos contendientes son terceros hipotecarios?

Como se afirma en la STS de 13 de mayo de 2011 (FD 1º) ;

“La coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad”

Más clara es aún, en este sentido, la STS de 23 de septiembre de 2011 (FD 8º);

“Por ello no llevan razón los recurrentes al pretender que se les aplique el principio de fe pública registral al ser ellos adquirentes de buena fe y haber adquirido de titular inscrito, porque al haberse producido la doble inmatriculación probada, no se producen todos los efectos que derivan de la inscripción y por tanto, cuando existe una colisión entre dos folios registrales, o entre varios como ocurre en el caso presente, la preferencia entre los titulares debe ser determinada en el juicio declarativo correspondiente y de acuerdo con las reglas del derecho civil. Como afirma la doctrina más autorizada, la protección del art. 34 LH no llega a "[...] despojar a quien también aparece en el Registro con facultades para transferir", por lo que el transferente en el caso de la doble inmatriculación, no está plenamente legitimado y ello puede comprobarse con la simple consulta de ambos folios registrales. Esta doctrina debe aplicarse también en el caso, como es el actual, en que los litigantes podrían ser considerados como terceros de buena fe en sus respectivos folios”

Procede, por tanto, rechazar el criterio jurisprudencial que advertía que una de esas reglas es la de la preferente cualidad del título prioritario, siendo vencedora la inmatriculación anterior del título. En este sentido se expresa la STS 30 de noviembre de 1989;

“Puesto que de atenernos a este segundo criterio hubiese bastado que el legislador así lo hubiere sancionado, y de no hacerlo, lo que no cabe pensar es que lo remitiera a un juicio ordinario declarativo, cuando la cuestión estaba resuelta con el mero examen de las hojas regístrales”

2) El planteamiento es diferente, señala DOMÍNGUEZ LUELMO (3), cuando únicamente aparece un tercero protegido en uno de los folios registrales, y no en el otro. En estos casos, sí se aplica jurisprudencialmente el artículo 34 LH, aunque en realidad, en mi opinión, se aplica incorrectamente como veremos a continuación.

(3) Comentarios a la Ley Hipotecaria, Ed. Thomson Reuters, Valladolid, 2013, pág. 361.

Ya vimos (supra 1) que cuando aparece un tercero hipotecario hay que diferenciar de qué inmatriculante trae causa. Si su título proviene, mediata o inmediatamente, del segundo inmatriculante no se aplicará el artículo 34 LH, y se resolverá el conflicto conforme a las reglas de Derecho Civil puro (STS de 31 de mayo de 2013).

Resulta paradigmática en este punto, sigue el citado autor, la STS de 9 diciembre de 1997 al señalar;

"cuando uno de los titulares registrales reúne la condición de tercero hipotecario y el otro no, el conflicto ha de resolverse, conforme a los principios hipotecarios, en favor del tercero protegido por la fe pública registral, sin tener que acudir a las anteriormente dichas normas del Derecho Civil puro”

Esta fundamentación (apuntada también, aunque para un caso hipotético, en la STS de 1 de marzo de1997, FD 8º) sería perfecta no para el caso que resuelve el Tribunal Supremo sino para otro, que más adelante señalaré.

El supuesto de hecho de dicha sentencia era el siguiente: A (titular registral) transmite su finca a B por medio de escritura pública de fecha 6 de julio de 1972. Posteriormente la expresada finca es embargada por Hacienda, por impago de contribuciones, como propiedad de D, y adjudicada al mejor postor (C) que la inmatricula el día 10 de febrero de 1986, después de que B inscribiese su adquisición (5 de julio de 1985).

¿Cómo se resuelve el conflicto de titularidades?

La respuesta casacional que ofrece el Tribunal Supremo es la siguiente;

“Es doctrina reiterada de esta Sala la de que, en general, y salvo el caso del tercero hipotecario al que más adelante nos referiremos, en los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna determinando cuál de los dos titulares registrales en litigio adquirió con anterioridad el dominio de la finca litigiosa conforme a las citadas normas de Derecho Civil…

Es indudable que, conforme a las reglas de Derecho Civil puro, la propiedad de la finca litigiosa corresponde a B, por haber sido quien adquirió con anterioridad la propiedad de la misma. Pero es que, por otro lado, como ya dejamos anteriormente anunciado, cuando uno de los titulares registrales reúne la condición de tercero hipotecario y el otro no, el conflicto ha de resolverse, conforme a los principios hipotecarios, en favor del tercero protegido por la fe pública registral, sin tener que acudir a las anteriormente dichas normas del Derecho Civil puro”

En puridad la fundamentación jurídica de la sentencia no es acertada para el supuesto de hecho que resuelve ni es trasladable a ningún otro supuesto.

Es desacertada dado que, si B adquirió el derecho de su verdadero dueño (A), el conflicto no ha de resolverse atendiendo a los principios de la Ley Hipotecaria, sino conforme a las reglas de Derecho Civil puro. Es incoherente que B (verus dominus) pueda invocar el artículo 34 LH ya que el asiento de su transmitente (A) no es inexacto, por lo que no se cumple el supuesto de hecho normativo de dicho precepto, y, por tanto, no se habrá producido una adquisición a non domino, sino una adquisición a domino. Por tanto, si el supuesto se resuelve conforme a las reglas de Derecho Civil puro tendrán que desconocerse necesariamente, y en todo caso, los principios hipotecarios, y entre ellos el de fe pública registral.

La fundamentación que hubiere sido acertada, a mi juicio, sería la siguiente; si C (inmatriculante non dominus) no adquirió su derecho de modo irreivindicable (artículo 594.1 LEC en relación con el artículo 35 LH), la demanda de B, ejercitando acción en defensa de su propiedad, será estimada y, en consecuencia (artículos 38.II y 40.III LH), procederá ordenar judicialmente la rectificación del asiento de C (artículo 40.I a) tercero LH).

En mi opinión dicha fundamentación, consistente en no aplicar las reglas de Derecho Civil puro, sería aplicable en este supuesto de hecho; A (inmatriculante) transmite su derecho a B, que inscribe su adquisición y reúne todos los requisitos que precisa el artículo 34 LH. Posteriormente C (verus dominus) inmatricula la misma finca en el Registro.

Ahora si debemos preguntarnos; ¿Podría oponer B su condición de tercero hipotecario frente a C o se resolvería el conflicto según las normas de Derecho Civil puro?

En este supuesto, considero que no deben desconocerse los principios rectores del mecanismo tabular dado que no se pueden eliminar los efectos de la publicidad registral inmobiliaria que ya se han producido (artículos 32, 34 y 35 LH) por el hecho de realizarse otra inmatriculación a favor de una persona distinta, aunque fuese el verdadero dueño. En este sentido, señala PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS (4), no podrá considerarse como dueño al segundo inmatriculado si, conforme a la situación registral anterior a la segunda inmatriculación, ha surgido ya un tercero protegido por el artículo 34 LH.

(4) Derechos reales. Derecho hipotecario, T. II, Ed. Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001, pág. 631, nota 44.

Por tanto, lo relevante es que haya desplegado sus efectos la fe pública registral (artículo 207 LH) al tiempo de realizarse la doble inmatriculación. En tal caso el tercero hipotecario (B) podrá invocar con éxito el artículo 34 LH para ser mantenido en su adquisición, ya que la rectificación no perjudicará el derecho adquirido por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto (artículo 40. IV LH). De este modo se amplía el supuesto de hecho normativo del artículo 34 LH ya que éste tiene su natural campo de aplicación en los supuestos de colisión entre un verus domino que carece de inscripción (o que teniéndola perdió vigencia) y el titular registral.

Ahora bien, no cabe generalizar esta consecuencia jurídica para el caso de que exista sólo un tercero hipotecario (como sucede en el apartado 1) sino sólo para este supuesto que he propuesto. En otras palabras, apunta MIQUEL GONZÁLEZ (5), lo que no cabe es aplicar la fe pública a adquisiciones posteriores a la doble inmatriculación, pero una inmatriculación indebida desde luego no puede impedir los efectos ya producidos de la fe pública en favor del titular del asiento anterior a la doble inmatriculación.

(5) "El Registro inmobiliario y la adquisición de la propiedad" en RdP, Aranzadi, núm 1º, 1998, pág. 56.

3) Cuando la misma persona otorga dos títulos de venta a favor de dos personas distintas (A y B) logrando ambos inmatricular la finca en el Registro el Tribunal Supremo resuelve el conflicto (STS de 5 de abril de 2001) con arreglo a uno de los efectos de la publicidad registral inmobiliaria, la prioridad registral;

“El artículo 1.473 resuelve el problema de la doble venta de inmueble concediendo prioridad adquisitiva a quien antes inscribe su título de compraventa en el Registro de la Propiedad.

El origen único de las propiedades y el indudable descuido en las transmisiones que llevó a la doble venta…, hace que el conflicto quede resuelto como dispone el art. 1.473 aún para el caso de la doble inmatriculación concediendo prioridad adquisitiva a quien primero inscribe”

Téngase en cuenta que, en rigor, el artículo 1.473 II CC presupone que el primer adquirente no inscribe su adquisición, o en este caso inscribe después del segundo, incumpliéndose el artículo 17 I LH y causando la doble inmatriculación. Por ello, cuando el primer adquirente inscriba su derecho primero, no es decisivo el juego de la prioridad en inscribir que regula dicho precepto, sin perjuicio de que la inscripción pueda ser importante para la prueba del dominio a través de la presunción del artículo 38 LH en favor del titular registral más antiguo.

Igual que sucedía en el apartado anterior, no se pueden borrar los efectos de la publicidad registral inmobiliaria que ya se han producido (adquisicion a non domino de B que adquirió después que A pero inscribió primero), por el hecho de realizarse una doble inmatriculación a favor del ex dominus, dado que su derecho no renacerá por haber accedido al Registro y, en consecuencia, procederá ordenar judicialmente la cancelación de su asiento.

Ahora bien, si ambos inmatriculantes enajenan su derecho, el titular registral que traiga causa del doble inmatriculante podrá cumplir los requisitos del artículo 34 LH dado que el asiento de su transmitente es inexacto por publicar el dominio a favor de persona distinta de su dueño.

En este supuesto, aunque los titulares registrales actuales (C y D, adquirentes de A y B respectivamente) no traigan causa del mismo transmitente, si la trayectoria o el estudio histórico-Registral de las inscripciones revela que sus títulos tienen un mismo origen, se aplicará, igualmente, el conocido principio prior témpore potior iure y, por ello, debe reputarse preferente el título de dominio que derive de otro más antiguo con inscripción registral anterior y acreditado tracto sucesivo, y sin interrupción alguna (en este sentido, STS de 9 de diciembre de 1980).

Por tanto, si B inmatricula primero, éste y los que traigan causa de él (D) serán mantenidos en su adquisición frente a cualquier sujeto que derive su situación de A, aunque cumpla los requisitos del artículo 34 LH ya que, en supuestos como este;

“Deja de actuar el principio hipotecario de presunción de exactitud del contenido del Registro…, y de fe pública registral…, y deja de actuar porque, si la presunción de exactitud se refiere al contenido de la hoja registral abierta a cada finca en la que se relaciona su historial jurídico, en la hipótesis de doble inmatriculación…, las respectivas presunciones que emanan de los asientos contradictorios referidos a la misma finca quedan neutralizadas al no poder el Registro garantizar la pertenencia del mismo derecho a favor de titulares distintos y, en tal supuesto, el problema, de imposible solución en el campo registral basado en una sola hoja para cada finca, se traslada al ámbito del derecho civil, que lo resuelve aplicando el artículo mil cuatrocientos setenta y tres del Código Civil y atribuyendo la propiedad al adquirente que antes haya inscrito su derecho en el Registro, normativa que es la que ha tenido en cuenta la sentencia recurrida, por lo que es manifiesto que no se ha infringido el indicado artículo 34 de la Ley Hipotecaria” (STS de 12 de mayo de 1983).

En estos supuestos, a mi juicio, la inaplicación del artículo 34 LH también debe fundamentarse en la imposibilidad de que la fe pública del Registro pueda superponerse sobre los efectos de la publicidad registral inmobiliaria que ya se han producido (adquisición a non domino de B). En estos casos, es inadmisible que la publicación de una situación jurídica inmobiliaria (A) que no debería haber tenido acceso al Registro (artículo 17 I LH) puede hacer surgir terceros protegidos con arreglo al artículo 34 LH (C).

Se observa, pues, que el incumplimiento del artículo 17 I LH conduce a excepcionar la regla prevista en el artículo 40 IV LH dado que (en este caso) la rectificación del asiento inexacto (de A, que si procederá según el artículo 40 I, a) tercero LH) (si) perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe (C) durante la vigencia de éste. Nótese que con la doble inmatriculación se produce una auténtica quiebra de los principios registrales ya que la rectificación del asiento inexacto producirá el efecto de arrastre sobre el asiento del tercero hipotecario, siempre y cuando la causa de inexactitud haya sido originada por tal anomalía registral.

Lo mismo debe decirse, mutatis mutandi, cuando quien pruebe su mejor derecho sea un tercero que hubiera adquirido su derecho a título gratuito, pues no por ello es de peor condición que el tercero del artículo 34 LH (C). Por tanto, cuando no sea aplicable el artículo 1.473.II CC, el adquirente a título lucrativo (B, donatario) será mantenido en su adquisición y podrá oponer su título (artículo 606 CC), frente a A (comprador) y C, ya que los títulos que no estén debidamente inscritos (artículo 17 I LH) en el Registro (A y C) no perjudican a tercero (B). Se amplía de esta forma el campo de aplicación del artículo 32 LH ya que los títulos en conflicto están ambos inscritos, pero la razón no es caprichosa sino que se debe a la concurrencia de este supuesto disfuncional que logró vencer el cierre registral.

*El texto de esta entrada recoge, en cuanto a su estructura y contenido, gran parte de las explicaciones realizadas por el profesor Dr. D. Joaquín Sánchez Cebrián en la quinta clase magistral de la asignatura optativa de Derecho Inmobiliario Registral impartida en la Universidad Autónoma de Madrid en el curso académico 2014/2015.

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