EL JUEGO DEL ARTÍCULO 207 DE LA LEY HIPOTECARIA: un nuevo enfoque a la vista de los artículos 32 y 3
Fundamento de la suspensión de efectos
En afán de atraer todas las fincas al Registro para darles una oportunidad de ingreso el legislador no exige, en rigor, una titulación incontrovertible, siendo plenamente consciente de que todo medio inmatriculador puede publicar el dominio a favor de persona distinta de su dueño.
Aun publicándose con la primera inscripción (en sentido formal) el dominio a favor de determinada persona (artículo 7 I LH), no se exige que el inmatriculante acredite haber adquirido la propiedad de la finca, esto es, no debe justificar (por virtud de la regla romana: nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet ) que su transmitente fuera dueño y así sucesivamente hacia atrás hasta alcanzar el tiempo necesario para invocar la usucapión, en cuyo caso la adquisición del derecho tendría lugar de forma originaria, con independencia de la titularidad del transmitente. Es posible afirmar, entonces, que el hecho de que el inmatriculante de una finca pueda haberla adquirido de una persona que no es su propietario es un riesgo implícito en todo proceso de inmatriculación (1), sin perjuicio de que se compruebe, a través de los medios de inmatriculación (artículo 199 LH), la aptitud y validez de su titularidad dominical.
(1) Así lo expresa la RDGRN de 28 de marzo de 2005 FD 4º.
El Preámbulo de la Ley de reforma hipotecaria de 1944 es muy claro al respecto, y refiriéndose a la inmatriculación de fincas mediante la inscripción del título público de adquisición señala;
«Aunque el controvertido procedimiento inmatriculador debería ser derogado, ya que, en pura doctrina, no ofrece todas las garantías indispensables a esta clase de expedientes, se ha juzgado conveniente mantenerlo hasta que haya ingresado en los libros registrales gran masa de la propiedad, no inscrita todavía. Ante el estado de nuestro Registro, la implantación de medidas menos asequibles, si bien más perfectas, podría dificultar el acceso de las fincas que, en elevado porcentaje, permanecían aisladas del mismo» (2)
(2) Puede consultarse en Leyes Hipotecarias y registrales de España, Tomo III (Leyes de 1944 y 1946), Ed. Castalia, Madrid, 1990, pág. 253.
Parece claro que frente al interés de que la inmatriculación de una finca en el Registro se realice a favor de su propietario el legislador antepone otro; facilitar el ingreso de los inmuebles en el Registro de la Propiedad. Se trata, pues, de dos intereses antagónicos que representan, respectivamente, la seguridad jurídica y la seguridad del tráfico, sin que ello implique que cada uno de ellos solo pueda ser alcanzado a costa del otro. Por ello, la colisión de tales intereses no impide, sino más bien motiva, que nuestro ordenamiento jurídico adopte una serie de medidas para garantizar la seguridad jurídica de los derechos en aras de no sacrificar completamente el interés del verus dominus.
La inseguridad jurídica que provoca la política legislativa de atracción de las fincas al Registro se contrarresta, por un lado, frente al inmatriculante, dejando a salvo los derechos del verdadero propietario (titular del dominio que no esté inscrito dice el artículo 40 I LH) que podrá solicitar en el correspondiente juicio declarativo la cancelación de los asientos contradictorios con su derecho (artículo 1 III LH) (3) y, por otro lado, respecto de los adquirentes a non domino, aplazando la vigencia de sus inscripciones (artículos 28 y 207 LH).
(3) Las relaciones entre el inmatriculante y el verdadero propietario se rigen por la reglas de Derecho civil, sin perjuicio de que el titular registral se beneficie de los efectos materiales (v. gr. artículo 35 LH) y procesales (v. gr. artículo 38 LH) que le proporciona el Registro de la Propiedad. En este sentido, es expresiva la dicción de los artículos 284 y 298.4 último párrafo RH, aunque este último ha sido derogado por la STS, Sala 3. ª, de 21 de enero de 2001. El primero dice; «La declaración de estar o no justificado el dominio no impedirá la incoación posterior del juicio declarativo contradictorio por quien se considere perjudicado». El segundo señalaba «Los que se crean con derecho a la finca o parte de ella cuya inscripción se haya practicado conforme al artículo 205 de la Ley, podrán alegarlo ante el Juzgado o Tribunal competente en juicio declarativo, y deberá el juez ordenar que de la demanda se tome en el Registro la correspondiente anotación preventiva».
El fundamento del aplazamiento o suspensión temporal de efectos que prevé el artículo 207 LH se debe a la debilidad del título inmatriculador (4), esto es, a la excesiva facilidad y falta de garantías que la Ley Hipotecaria da para lograr la inmatriculación de fincas por medio de títulos públicos de adquisición (artículo 205 LH) y de certificaciones administrativas de dominio (artículo 206 LH) (5).
(4) GARCÍA GARCÍA, José Manuel: Derecho inmobiliario registral o hipotecario, Tomo II, Ed. Civitas, Madrid, 1993, pág. 425.
(5) ROCA SASTRE, Ramón M. ª, ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERNÀ I XIRGÓ, Joan: Derecho Hipotecario, Tomo II, Vol. II, Ed. Bosch, Barcelona, 2008, pág. 403.
En este sentido la RDGRN de 28 de marzo de 2005 (FD 3º) expresa que;
«El propio legislador es consciente de que la inmatriculación por título público, conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no goza de iguales garantías que la que se verifica mediante la tramitación del correspondiente expediente de dominio del artículo 199, a) de la misma Ley.
Precisamente por ello, el artículo 207 de la Ley Hipotecaria determina que las inscripciones de inmatriculación practicadas en virtud de título público de adquisición o mediante certificación del artículo 206 no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha […]»
¿Qué efectos quedan suspendidos?
Que los efectos no se desplieguen durante determinado periodo de tiempo, señala SÁNCHEZ CEBRIÁN (6), no significa que la inscripción de inmatriculación no produzca ningún efecto (artículo 1 III LH). Tanto el principio de tracto sucesivo registral (artículo 20 LH) como los demás efectos derivados de la legitimación registral (artículo 38 I LH) no se suspenden.
(6) “Suspensión temporal de la fe púbica registral: cómputo del plazo del artículo 207 Ley Hipotecaria”, en Diario La Ley, 7182, 2009, págs. 2 y 3.
Así lo declaró el Tribunal Supremo, en Sentencia de 28 de marzo de 1979, Considerando 3º (núm. Rojo: 93), estableciendo que el único efecto del artículo 207 LH es el de suspender o limitar temporalmente la aplicación del principio de fe pública registral (7).
(7) Recientemente, en los mismo términos, la STS de 22 de enero de 2010 (FD 2º) señala que el artículo 207 LH «No es más que una medida que suspende la fe pública registral respecto a una inmatriculación que se ha obtenido por un medio que al legislador le merece una sospecha de irregularidad y que si realmente ha producido una inexactitud del Registro de la Propiedad no pueda quedar consagrada por aquel principio, que, por ello, queda suspendida su eficacia».
Ámbito de aplicación
El primer requisito para que el artículo 207 LH entre en juego es haber practicado la inscripción de inmatriculación a través de uno de los medios previstos en los artículos 205 o 206 LH. Cuando se inmatricule la finca a través del expediente de dominio (artículo 201 Ley Hipotecaria) o mediante sentencia firme recaída en proceso declarativo (8) será inaplicable el artículo 207 LH.
(8) Según la RDGRN de 2 de octubre de 2008 (FD 3º) es un instrumento eficaz para determinar la inmatriculación de las fincas.
En segundo lugar, señala SÁNCHEZ CEBRIÁN (9), dado que la presunción relativa (iuris tantum) de exactitud del Registro (artículo 38 I LH) no se suspende, en tanto no se acredite, en el correspondiente juicio declarativo, que la inscripción de inmatriculación es inexacta, por declarar el dominio a favor de persona distinta de su dueño, no se aplicará el artículo 207 LH.
(9) “Suspensión temporal…”, ob. Cit, pág. 4.
Es fundamental destacar que se trata de una inexactitud registral que se produce (ab initio) con la primera publicación de la situación jurídica de la finca en el Registro y, por tanto, procederá ordenar judicialmente la rectificación del asiento de inmatriculación (artículo 40 I, apartados a) tercero, c) o d) LH). Ahora bien, cuando la inexactitud registral se produzca de forma sobrevenida (artículo 40 I, b) LH), una vez que la finca haya ingresado en el Registro, será inaplicable el precepto en cuestión ya que la inscripción de inmatriculación será exacta, por publicar el dominio a favor de su verdadero dueño.
Por ello, si entendiéramos que el tercero a que se refiere el artículo 207 LH es el causahabiente por vía onerosa y con buena fe de un titular registral (artículo 34 LH) se debe advertir que el ámbito de aplicación de aquel precepto no se puede conjugar en cualquier caso en que sea aplicable este último. Entonces, cuando el supuesto de hecho sea subsumible en el primero serán de conjunta o concurrente aplicación ambos, pero no siempre al contrario. Veámoslo;
A (titular registral y propietario) dona en escritura pública su finca a favor de B, quien, tras inscribirla en el Registro, la transmite (otorga un título de venta formalizado en escritura pública) a C, el cual inscribe su adquisición. Si el título otorgado por A adoleciera de algún vicio que lo invalidara, B no habrá adquirido derecho alguno (artículo 33 LH) por lo que A seguirá conservándolo y, en consecuencia, podrá acudir al correspondiente proceso declarativo, a falta del consentimiento del actual titular registral (artículo 82 III LH), pretendiendo que se declare la cancelación del asiento de B y C (artículos 40 I, d) y 79 segundo LH) sin perjuicio de que la rectificación del asiento inexacto (B) no perjudique el derecho adquirido por tercero (C) durante su vigencia, el cual será mantenido en su adquisición, tanto antes como después de dos años, si reúne los requisitos que precisa el artículo 34 LH (artículo 40 VI LH).
Igual solución que en el ejemplo anterior se podrá ofrecer, por un lado, cuando la finca hubiere sido usucapida por M contra el titular registral (B, ex dominus) y éste, tras la extinción de su derecho, la transmitiera a un tercero (C) que cumpliere las condiciones que prevé el artículo 36 I LH y, por otro, en el supuesto de que el inmatriculante (A, verus dominus) enajene doblemente su finca a diferentes personas (X y Z).
Se aprecia de este modo, dado que la inexactitud registral se produce de forma originaria, que el titular civil o extrarregistral del inmueble debe derivar sus derechos de situaciones anteriores a la inmatriculación. Esto es, que transcurra o no el plazo de dos años es indiferente para proteger al tercero (C, en el primer y segundo ejemplo y Z, que, actuando de buena fe inscribió su título antes que Y (artículo 1.473 II CC), en el tercero) cuando los derechos del impugnante (A, M y X, respectivamente) derivan de situaciones posteriores a la inmatriculación (10). Por tanto, se exige que el titular civil del inmueble no inscrito exista al tiempo de la inmatriculación de la finca, ya que en su favor se establece la suspensión temporal de efectos a que se refiere el artículo 207 LH (11).
(10) Vid. DOMÍNGUEZ LUELMO, Andrés: Comentarios a la Ley Hipotecaria, Ed. Thomson Reuters Lex Nova, Valladolid, 2013, pág. 1120.
(11) Vid. SÁNCHEZ CEBRIÁN, Joaquín, “Suspensión temporal…” ob. Cit, pág. 7.
En último lugar, el artículo 207 LH requiere la transmisión o constitución de un derecho que publica el Registro a favor del inmatriculante produciéndose una adquisición a non domino por un tercero. La cuestión es ¿Quién es el tercero a que se refiere dicho precepto?
GARCÍA GARCÍA (12) señala que dicho precepto debe ser interpretado en sentido amplio en cuanto a los terceros a los que hace referencia. Esto implica que la suspensión de efectos se producirá tanto en relación con el tercero del principio de inoponibilidad del artículo 32 LH, como respecto al tercero del principio de fe pública registral del artículo 34 LH, pues no es cuestión del concepto de «tercero», sino de la debilidad del título inmatriculador, según el pensamiento del legislador, lo que determina la aplicación de la suspensión de efectos, sin distinguir, en principio, una y otra clase de tercero.
(12) Derecho Inmobiliario…, ob. Cit, pág. 426.
En este sentido, extendiendo la aplicación del artículo 207 LH al tercero del artículo 32 de la misma, el Pleno de la Sala 1. ª del Tribunal Supremo, en Sentencia de 7 de septiembre de 2007 (FD 2º Consideración 7º), después de fundamentar, unificando doctrina, que la venta de una finca inscrita por quien no era su propietario no queda excluida del ámbito de aplicación del artículo 1.473 CC, aunque haya cierta coetaneidad cronológica entre las dos o más ventas, resuelve la litis conjugando dicho precepto con el artículo 34 LH y, para apoyar su argumentación, añade;
«De otro lado, porque así se logra la concordancia del artículo 1.473 CC tanto con los artículos 606 y 608 del propio Código como con la Ley Hipotecaria: con su artículo 34, si la finca estaba inscrita a nombre del doble vendedor y el primer comprador no ha inscrito su adquisición; y con su artículo 32, si la finca no estaba inscrita, el primer comprador no inscribe su adquisición, el segundo si lo hace y, finalmente, acaba transcurriendo el plazo establecido en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria según se desprende de la sentencia de esta Sala de 6 de diciembre de 1962» (13)
(13) No obstante, los pronunciamientos posteriores del Alto Tribunal no han contribuido a consolidar esta doctrina. De ahí que podamos leer, por ejemplo, en la STS de 22 de enero de 2010 que: «El alcance del artículo 207 de la Ley Hipotecaria es la limitación o paralización de la protección que brinda el artículo 34 de la misma Ley. Este es el efecto que produce la norma y constituye su calificación: es una limitación del efecto esencial del Registro de la Propiedad; no más; ni menos, ciertamente. Lo que significa que no es una carga o gravamen».
Según GARCÍA GARCÍA (14) no puede sostenerse esta argumentación (entre otras razones) porque en aquellos supuestos en que se produzca un conflicto entre dos títulos que derivan de un mismo «auctor», dado que ambos títulos están en las mismas condiciones es ajeno a ello el artículo 207 LH y juega exclusivamente la prioridad en la inscripción, produciéndose la adquisición inmediata a favor del inmatriculante (artículo 1.473 II CC). Además, en estos casos, no está en juego la debilidad o no del título inmatriculador, que es para lo que se dictó la suspensión de efectos del artículo 207 LH.
(14) Derecho Inmobiliario…, ob, cit, págs. 426 y 427.
Por tanto, sigue el citado autor, en los casos de doble venta de una misma cosa por su propietario a diferentes compradores, el adquirente que no inscriba su título no podrá invocarlo con éxito en el correspondiente juicio declarativo frente a los terceros que traigan causa del enajenante (sea o no inmatriculante) e inscriban su adquisición ya que estamos ante un problema de conflicto de derechos que se resuelve atendiendo a la prioridad registral, sin que importe aquí la debilidad del título inmatriculador, pues en el campo del artículo 1.473.2 CC no cuenta la confianza en la apariencia registral, sino la prioridad en la inscripción.
No obstante lo dicho debemos preguntarnos (i) ¿cuál es la razón principal que justifica la inaplicación del artículo 207 LH al caso de la doble venta? (ii) ¿qué sucedería si el supuesto de hecho no fuese subsumible en el artículo 1473 II CC? (15)
(15) Estas cuestiones están íntimamente relacionadas con la conexión que guardan los artículos 32 y 34 LH. Aunque trataré de ofrecer una respuesta razonada a estas preguntas, no examinaré pormenorizadamente la relación de ambos preceptos, cuyo completo análisis excede del objeto de este trabajo. Un estudio exhaustivo sobre este tema puede verse en la obra de JIMÉNEZ PARIS, Teresa Asunción: El tercero de los artículos 32 y 34 de la Ley hipotecaria, Ed. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 2005.
Las solución a estas cuestiones, a diferencia de su explicación, es simple y sencilla pues el artículo 207 LH solamente es aplicable cuando lo sea, a su vez, el artículo 34 LH lo que supone, para los defensores de la tesis dualista del tercero, que será inaplicable la suspensión temporal de efectos que estamos analizando cuando el supuesto de hecho sea subsumible en el artículo 32 LH.
Pues bien, en primer lugar, la quaestio iuris consiste en determinar cuál es el precedente fáctico que sirve para llegar a cumplir el supuesto de hecho normativo del artículo 32 LH (16) para después aplicar la consecuencia jurídica: la inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito.
(16) Este precepto, considerado protagonista de la Ley Hipotecaria de 1861 (artículo 23) y eje del sistema registral español, refleja la solución a un conflicto entre dos personas; una que inscribe su derecho y otra que no. A pesar de que autorizada doctrina (ROCA SASTRE, Ramón María: “El problema de la relación que respecto del artículo 34 de la Ley Hipotecaria guarda el artículo 32 de la misma”, en Revista Crítica de Derecho Inmobialiario, 1965, Núms. 446-447, pág. 782 y 797; PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel: Derechos reales. Derecho hipotecario, Tomo II, Ed. Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001, págs. 614 y ss., entre otros) señala que dicho precepto refleja el aspecto negativo de la fe pública registral, para sostener la tesis monista o unicidad del tercero, se verá que ello no es así y puede haber más de un tercero y más de una adquisición a non domino que la prevista en el artículo 34 LH.
Partiendo del planteamiento inicial de LACRUZ BERDEJO (17) podemos decir que el tercero a que se refiere el artículo 32 LH es aquella persona (Z) que puede desconocer un cambio real no inscrito (X), en el cual ha sido parte su auctor (A), pero no él. Esta es la clave de la cuestión que permite conocer cuál es la situación en que se encuentran el titular no inscrito y el titular inscrito y protegido. Así Z es un adquirente a non domino porque hubo una anterior enajenación, merced a la cual su auctor (A, ex dominus) se desprendió de la propiedad del inmueble antes de transmitírsela. Esta misma solución está prevista expresamente por nuestro CC en el artículo 1.473 II para el caso de que el propietario de un bien inmueble lo vendiere a diferentes compradores.
(17) Derecho Inmobiliario Registral, Ed. Civitas, Navarra, 1957, págs. 240 y 241.
Se observa así que la única diferencia de la estructura normativa de ambas normas (artículo 1.473 II CC vs artículo 32 LH) estriba en que la primera atribuye directamente la propiedad del bien a un sujeto (Z) y la última no atribuye directamente el derecho a quien inscribe primero sino que se limita a desarmar al que no inscribe (X). Sin embargo, apunta MIQUEL GONZÁLEZ (18), hablar de inoponibilidad no es algo diferente a la adquisición a non domino, por lo que no puede aceptarse que el «verus dominus», que no inscribe (X), tenga solo una propiedad inoponible frente al tercero que adquiere por inscribir (Z), ya que éste adquiere a non domino y el primero pierde su propiedad.
(18) “El registro inmobiliario y la adquisición de la propiedad”, en Revista de Derecho Patrimonial, Aranzadi, núm 1º, 1998, pág. 49.
Creo que hay suficiente identidad de razón para mantener a Z (pensemos que adquirió a título gratuito, por ejemplo por donación) en su derecho frente a la reivindicación de X (comprador) ya que en estos casos no está en juego la protección de la apariencia, por ello no debe exigirse que Z invierta su confianza a costa de algo, dado que lo fundamental del instituto de la transcripción es haber observado ciertas precauciones a costa de otros (inscripción en el Registro) y, por supuesto, haber procedido de buena fe en el tráfico jurídico (aunque esta no sea el instrumento técnico a través del cual operan los efectos de la publicidad registral inmobiliaria sino que constituye el fundamento ético de dicho instituto).
Ahora bien al adquirente postergado siempre le quedará la posibilidad de impugnar la invalidez del derecho protegido o la mala fe de la actuación de su titular, y desde luego sin perjuicio de las acciones personales que procedan contra su vendedor.
Es relevante destacar a tal efecto que la Ley Hipotecaria ya se ocupa de desamparar expresamente al adquirente a título gratuito (incluso al que trae causa de éste) en otras situaciones (de doble transmisión) tanto inter vivos como mortis causa, ya sea mediante las presunciones de fraudulencia (artículos 37 II 4º, a) LH y 463 II CC) o a través del aplazamiento de la eficacia ofensiva de la inscripción a favor del heredero o legatario "aparente" que no ostente la condición de legitimario (artículo 28 LH) (19).
(19) La situación que contempla el artículo 28 LH (cuyo funcionamiento es técnicamente similar al supuesto del artículo 207 LH) es un claro ejemplo de inexactitud registral originaria derivada de la producción de una doble transmisión inmobiliaria. Dicho precepto, señala LACRUZ BERDEJO, intenta prevenir contra el peligro de que, una vez inscrito el derecho del heredero testamentario o abintestato, aparezcan, o un posterior testamento en el que se nombre a otro heredero, o un pariente de mejor grado. Merced a él las enajenaciones de inmuebles de la herencia, realizadas por el heredero aparente y los subadquirentes ulteriores, aun inscritas en el Registro, no cobran eficacia contra el heredero real hasta pasados dos años de la muerte del causante (Lecciones de Derecho…, ob. Cit, pág. 281).
Como señala CARRETERO GARCÍA (20) toda Europa está conforme en que el Registro protege al donatario que se adelanta a inscribir igual que al segundo comprador y, además, en España es preferible una protección registral que no distinga debido a la multitud de ventas hechas en escritura de donación y viceversa.
(20) "Retornos al Código Civil. Capítulo II. Retorno al artículo 606 CC" en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 1965, Núms. 440-44, pág 133.
Considero, pues, que el artículo 32 LH se debe configurar como una regla genérica en nuestro sistema, constituyendo el artículo 1.473 II CC una concreta o particular aplicación de dicha norma, en igual sentido que el Proyecto del Código Civil de 1851 contempló, en su artículo 1.859, que; «Cuando el propietario enajena un mismo bien inmueble a diferentes personas por actos distintos, pertenece la propiedad al adquirente que haya inscrito antes su título». Es más, el proyecto al regular en el artículo 1.396 el supuesto de la doble venta de una misma cosa remitía, por vía del artículo 982, al citado artículo 1.859.
Queda claro, entonces, que la voluntas legislatoris es atribuir a la inscripción de los bienes inmuebles un valor superior (aunque menor al que confiere el artículo 34 LH) superponiéndose frente a la adquisición extrarregistral de los mismos. Esta idea el legislador siempre la tiene presente, y la tuvo en un sistema (Proyecto de CC de 1851) que siguió el modelo francés de la transmisión consensual del dominio, en el cual la adquisición de los bienes inmuebles también se producía sin perjuicio de los efectos de la publicidad registral inmobiliaria.
En fin, entiendo que esta regla hipotecaria, que se incorporó al CC en 1889 (artículo 606), debe ofrecer, atendiendo a su finalidad y a los antecedentes legislativos e históricos (artículo 3.1 CC), la misma consecuencia jurídica que formula en sentido positivo el artículo 1.473 II CC, otorgándose idéntica solución a aquellos supuestos que no sean subsumibles en el tenor literal de dicho precepto.
Tras este asistemático razonamiento, necesario para asimilar el tratamiento que ofrece el artículo 1.473 II CC al supuesto que contempla el artículo 32 LH, se debe apreciar que la solución a la segunda de las cuestiones será idéntica a la que ofreceré, seguidamente, para la primera, pues será inaplicable el artículo 207 LH en los casos de doble enajenación inmobiliaria.
Por virtud de lo expuesto ya podemos decir que el artículo 32 LH garantizará a quien inscribe [elemento indispensable para invocar la protección (donatario, Z)] que su derecho no resultará impedido por la existencia de otro otorgado por su causante (A) a favor de cualquiera que no lo haya inscrito (X, comprador).
Esta norma, producto de los sistemas hipotecarios latinos, tiene un ámbito de actuación limitado al no proteger al titular inscrito frente a los anteriores titulares de quienes procede su derecho ni contra cualquier titularidad antecedente que no se hallase inscrita. Por ello, concretamente, será inaplicable el artículo 32 LH cuando los títulos en conflicto (i) estén íntimamente relacionados al estar ambos inscritos y enlazados [por ejemplo; A transmite su derecho a B contraviniendo alguna norma imperativa y, a su vez, éste último transmite el derecho que no adquirió (artículo 33 LH), a C] o, en el caso de que el título inscrito y el no inscrito (ii) procedan de líneas separadas siendo subsumible en este supuesto cualquier adquisición extratabular originada antes de que el Registro publique el dominio a favor del otorgante del título que motiva la adquisición del tercero, así como la usucapión contratabulas (artículo 36 I LH) producida contra el vetus dominus después de inscribir su derecho (21).
(21) En todos estos supuestos, y cumpliendo los requisitos que precisa el artículo 34 LH, nace el tercero hipotecario.
Esta situación, en la cual el artículo 32 LH no dotaba de fuerza al acto transcrito sino solamente contra el que no había tenido acceso al Registro y en la que el artículo 33 LH no asignaba protección al tercero protegido por aquél precepto frente a cualquier titular registral o extrarregistral, propició, en palabras de CARRETERO GARCÍA (22) que los autores de la Ley Hipotecaria dieran un paso más allá, entrando en los terrenos del sistema germánico e iniciando inseguros tanteos por el principio de fe pública registral. Se demuestra así, como decía LACRUZ BERDEJO (23), que la opinión científica, en la época de nuestra codificación, no se conformaba con menos de proporcionar al llamado «tercero» una protección absoluta, semejante a la que prestaban los libros fundiarios de ciertas legislaciones de raíz germánica.
(22) “Retornos al Código…”, ob. Cit, pág. 101.
(23) Lecciones de Derecho..., ob. Cit, pág. 248.
De este modo no sólo se concede protección registral al tercero latino, el cual además de creer (buena fe) en la titularidad de quien adquiere (A) inscribe su adquisición (válida), castigándose la negligencia del verdadero propietario (X) que deja de serlo por efecto de la publicidad registral, sino también al tercero que confía en la apariencia del Registro (artículo 34 LH).
Está claro que la Ley Hipotecaria otorga protección a dos situaciones bien distintas. En ambas se produce con la inscripción, aunque por virtud de diferentes principios (24), un efecto equivalente para salvar la falta titularidad del tradens (presupuesto común en ambos) que permite advertir, claramente, la diferenciación del radio de acción de dichos preceptos. El resultado equivalente se traduce en que, materialmente, el verdadero dueño dejará de serlo (saldrá el bien de su patrimonio sin su consentimiento) por efecto de la publicidad registral inmobiliaria y, formalmente, no podrá inscribir su derecho en el Registro, en un caso por efecto del cierre registral (artículo 17 I LH) y en otro por existir una inscripción incompatible que no puede remover (artículo 40 VI LH), ni podrá reivindicar su titularidad extrarregistral frente al sujeto que resulte protegido con arreglo al artículo 32 o 34 LH.
(24) El artículo 34 LH consagra el principio de apariencia registral, mientras que el artículo 32 de la misma se inspira en el principio de prioridad registral, versión positiva de la inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito.
Pero la diferencia no solo estriba en el separado nacimiento legislativo de dichos preceptos cuyos supuestos de hecho representan, gráficamente, dos círculos secantes, sino, fundamentalmente, en que la procedencia de la rectificación judicial de la inexactitud registral es un presupuesto necesario para que sea aplicable, solamente, el artículo 34 LH y no, en cambio, el artículo 32 de la misma.
En efecto, de acuerdo con el planteamiento que formula SÁNCHEZ CEBRIÁN (25), el artículo 40 LH unifica o equipara las distintas causas de inexactitud registral, pero en función de la acción judicial de rectificación del Registro. De ahí que podamos leer en el artículo 40 LH, el cual desvanece toda duda acerca del ámbito de aplicación y protección que otorga el artículo 34 LH, que: "En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación del Registro (medio común que prevé dicho precepto para rectificar el asiento inexacto) nunca (en ningún caso) perjudicará el derecho adquirido por tercero de buena fe a título oneroso durante la vigencia del asiento que se declare inexacto".
(25) Véase su trabajo “Salvaguardia registral por los Tribunales y rectificación judicial del Registro” en Estudios a propósito de sentencias judiciales dictadas en recursos contra la calificación del registrador, (dir) PAU PEDRÓN, Antonio, Ed. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 2010, págs. 239-250.
La pregunta que debemos plantearnos es cuándo (en qué casos) procede la rectificación judicial del asiento inexacto en relación con la causa de inexactitud prevista en la letra a) del artículo 40 LH, esto es, la que resulta de la falta de acceso al Registro de alguna relación jurídica inmobiliaria. En tal caso, se establecen tres medios distintos por los que tendrá lugar la rectificación del Registro, y solamente el tercero de ellos se refiere a la resolución judicial. El supuesto de hecho normativo que contempla este tercer medio de rectificación es el que no prevén los dos primeros, es decir, aquel en el que la adquisición del derecho que se pretende inscribir no procede, ni directa ni mediatamente, del actual titular registral. Pues bien, solamente este tercer medio de rectificación del Registro que prevé el artículo 40 a) de la LH es el que se relaciona con el párrafo último del mismo precepto y, por tanto, cuando el adquirente inscrito se relacione negocialmente, directa o indirectamente, con el titular registral la rectificación tendrá lugar, en el primer caso, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello (artículo 40 I, a) primero LH) (26) y, en el segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley (artículo 40 I, a) segundo LH).
(26) Este medio se relaciona con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y no con el párrafo último del artículo 40 de la misma Ley. El llamado Anteproyecto de PORCIOLES es muy claro al respecto porque dice expresamente: “[…] si hubiere lugar a ello, según el artículo 20” (véase SÁNCHEZ CEBRIÁN, Joaquín, íbid, pág. 241 y nota 20).
Entonces, continúa el citado autor, la normal transmisión del derecho por su titular (A) no es causa por la que proceda ordenar judicialmente la cancelación de la inscripción del transmitente sino que habrá lugar a la toma de razón del título, mediante el normal cumplimiento del tracto sucesivo (artículo 40 I, a) primero LH) ya que su asiento es “exacto” (27). Además, en estos casos, el titular extrarregistral (X) no ejercita una acción contradictoria del derecho inscrito a favor de su transmitente (A) sino que impugna directamente la inscripción incompatible o contradictoria con su derecho (Z), sin cuestionar la titularidad del derecho de su transmitente (A) (28).
(27) Nótese que estamos tratando aquellos casos en que la doble enajenación inmobiliaria se produce una vez la finca ha ingresado en el Registro.
(28) Corolario lógico de ello es que, en estos casos, el artículo 38 II LH sea inaplicable. En este sentido véase la STS de 18 de marzo de 1997.
Se advierte así que no conviene equiparar la concepción de ambos terceros pues el presupuesto aplicativo del artículo 34 LH es bien distinto al que prevé el artículo 32 de la misma, pues no toda inexactitud registral se purifica mediante el mismo medio rectificador; la resolución judicial recaída en un proceso declarativo.
Sentada ya la distinción existente entre ambos terceros (29) la razón principal que justifica la inaplicación del artículo 207 LH al tercero latino es el ámbito de protección que le concede la Ley Hipotecaria. Es plausible, por razones de justicia material, que solamente se limite la protección dispensada por la Ley Hipotecaria cuando esta alcance su grado máximo, es decir, cuando el tercero pueda repeler cualesquiera ataques a su titularidad que provengan tanto de titularidades no inscritas como antecedentes a la suya, al no afectar a su derecho la rectificación del asiento de su transmitente (artículo 40 VI LH). No tiene sentido que se postergue, durante determinado plazo, al titular del derecho inscrito, que lo adquirió válidamente y procedió de buena fe en el tráfico, frente a un sujeto que sabe que le falta cumplir un trámite legal. Otra solución iría en contra de los postulados que inspiran la política legislativa de atracción de fincas al Registro de la Propiedad.
(29) Las diferencias protectoras entre uno y otro tercero, que se hallan dispersas por el articulado de la Ley Hipotecaria (artículos 13, 17, 28, 31, 32, 34, 40 IV, 207, 225 LH, 173 II RH, entre otros) y del Código Civil (606, 975, 1.473 II, 1.526, entre otros), pueden observarse, claramente, en la regulación de la usucapión contratabulas cuando se protege al tercero germánico frente a la usucapión consumada, aunque bajo ciertas condiciones (artículo 36 I b) LH), y nunca al tercero latino (artículo 36 III LH).
La protección dispar de uno y otro tercero no es caprichosa y, de igual forma, la desprotección que prevé el artículo 207 LH debe estar justificada. Por ello, es necesario que un caso se establezca una limitación de la protección y en el otro no, porque en un caso la protección es absoluta o de mayor ámbito, de ahí que el tercero necesite de varios requisitos para ser protegido, dado que se enfrenta contra un auténtico verus dominus y, en cambio, en el otro supuesto la protección es relativa o menor, porque el tercero lucha con un endeble verus dominus que no inscribió su título siendo así, en el plano obligacional, un dueño relativo con relación al transmitente.
En consecuencia, cuando estemos ante un caso de doble transmisión de un bien inmueble por su propietario (artículos 32 LH o 1.473 II CC) el artículo 207 LH no resultará aplicable porque tampoco lo será el artículo 34 LH dado que el asiento del enajenante, del cual derivará el título inscrito del tercero que pretenda invocar la protección registral, no será inexacto.
Estas razones justifican, en mi opinión, el desacierto de la conjugación que realiza el Pleno del Tribunal Supremo, en su Sentencia 9 de septiembre de 2007, del artículo 1.473 II CC con el artículo 34 LH. Aquel es una particular aplicación de la regla prevista en el artículo 32 LH y estos dos últimos tienen autonomía funcional propia por lo que, como dice CARRETERO GARCÍA (29), los artículos 33 y 34 para nada afectaban al juego del 23 (hoy 32), y no pueden ser de conjunta o concurrente aplicación dado que en un caso es presupuesto para su aplicación que proceda ordenar judicialmente la rectificación del asiento, porque es inexacto (stricto sensu), y en el otro no.
(30) “Retornos al Código…”, ob. Cit, pág. 101.
Por todo lo expuesto creo que se comprende mejor la independencia de los artículos 32 y 34 LH y la relación del artículo 207 de la misma con éste último. Si la suspensión temporal de efectos se establece en el radio de acción del tercero hipotecario cuando sea aplicable el artículo 32 LH o 1.473 II CC esta no procederá. Se aprecia así, que se trata de una medida que limita la actuación absoluta de la seguridad del tráfico inmobiliario ya que, en ciertas ocasiones, no se conseguirá hacer válida la adquisición a non domino inscrita (artículo 34 LH).
Pues bien, retomando el análisis de la suspensión temporal de efectos, GARCÍA GARCÍA (31) señala que cuando los títulos en conflicto procedan de líneas separadas hay que reestablecer la suspensión de efectos, siendo protegido el inmatriculante, conforme al artículo 32 LH, frente a la reivindicación del dueño no inscrito ejercitada después de dos años desde la fecha de la inmatriculación. En estos casos es de aplicación el artículo 207 LH, respecto del tercero del artículo 32 LH.
(31) Derecho Inmobiliario…, ob, cit, pág. 428.
Se trata del siguiente supuesto; C (que trae causa de B) inmatricula una finca (propiedad de A, cuya línea adquisitiva no tiene ninguna relación con B) por la vía del artículo 205 LH y el verus dominus (A) reivindica su finca después de transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación.
Para los defensores de la tesis monista la cuestión está muy clara pues el tercero a que alude el artículo 207 LH sólo puede ser el tercero hipotecario que ha adquirido, directa o indirectamente, del inmatriculante de la finca, así como los derechohabientes sucesivos de ese tercero hipotecario (32).
(32) ROCA SASTRE et al: Derecho Hipotecario, ob. Cit, pág. 407.
Sin embargo, como ya vimos, no es necesario mantener la unicidad del tercero para disentir de la construcción argumental que emplea GARCÍA GARCÍA.
a) En efecto, ya sabemos que en ningún caso podrá el inmatriculante (C) invocar el artículo 32 LH frente al verus dominus (A) ya que el principio de inoponibilidad no puede garantizar que una adquisición (que no traiga causa del mismo enajenante) es definitivamente válida y eficaz; por lo que si el transmitente (B) no era dueño, el inmatriculante (C) quedará a merced de la acción reivindicatoria en tanto no logre consumar la usucapión (artículo 35 LH).
La finalidad del artículo 207 LH consiste en proteger al verdadero propietario (A) frente a una inmatriculación realizada por medios poco seguros por quien no es su propietario (C) y precisamente por ello, dada la posibilidad de que el inmatriculante no sea el verus dominus, dicho precepto evita que quien traiga causa de éste (por ejemplo D, que adquirió de C e inscribió su título en el Registro) y cumpla con los requisitos del artículo 34 LH pueda quedar protegido durante el plazo de dos años.
b) En consecuencia, así lo apunta DÍEZ-PICAZO (33), sería inexacto pensar que el transcurso de los dos años consolide la situación jurídica del inmatriculante (C) haciendo inatacable y definitiva su posición ya que, en todo caso, señala SÁNCHEZ CEBRIÁN (34), sea cual sea el medio a través del cual se realice la inmatriculación de la finca, queda a salvo el derecho del dueño (A) para pedir en un proceso declarativo la rectificación y cancelación de la inscripción de inmatriculación inexacta.
(33) Fundamentos de Derecho civil patrimonial, Vol. III, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2008, pág. 411.
(34) “Suspensión temporal…” ob. Cit, pág. 9.
En este sentido la STS de 21 de enero de 1992 (FD 7º) señala;
«Técnicamente los inmatriculantes no quedan protegidos ni antes ni después de los dos años desde la fecha del asiento de presentación; lo que quiere decir el artículo 207 de la Ley Hipotecaria es que el adquirente del inmatriculante, al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no queda protegido hasta transcurridos dos años de la inscripción primaria, pues, así cabe hacerlo de acuerdo con la doctrina científica y por interpretación sistemática del Ordenamiento Jurídico; y ello por la razón de que la fe pública registral (artículo 34 de la Ley Hipotecaria ), para poder operar, exige adquirir, en forma onerosa, del titular inscrito con facultades para transmitir el dominio o derecho real de que se trate, y es de lógica incuestionable que no puede atribuirse mejor condición a los títulos intabulados con el procedimiento excepcional del artículo 205 de la Ley Hipotecaria que a los que lo fueron por procedimientos ordinarios, pues, como dice la doctrina científica, el artículo 207, es un resorte cautelar que emplea la Ley por la desconfianza que entraña aquel procedimiento excepcional, y prueba de ello es que el lapso carencial establecido en el precepto sólo atañe a los regulados por los artículos 205 y 206 del mismo texto, y como quiera que los demandados son los inmatriculantes, no pueden verse protegidos por el principio de fe pública registral»
Las relaciones entre el inmatriculante y el verdadero propietario se rigen por las reglas de derecho civil puro, en tanto no prescriba o se inutilice la acción reivindicatoria o la acción real que se haya utilizado.
c) Por último, señala SÁNCHEZ CEBRIÁN (35), admitir que el inmatriculante consolida su derecho inscrito por el transcurso de dos años desde la fecha de inscripción es un efecto incompatible con la usucapión a favor del titular inscrito que contempla el artículo 35 LH. Es decir, la adquisición a non domino en favor del inmatriculante se producirá cuando concurran los requisitos necesarios para que tenga lugar la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, y no por la mera vigencia durante dos años de la inscripción de inmatriculación.
(35) Íbid.
Cómputo del plazo de dos años de suspensión
La forma de computar el plazo de suspensión de efectos no acarrea demasiados problemas. Según el artículo 207 LH el plazo de suspensión de los efectos de la inscripción de inmatriculación es el de dos años “desde su fecha”, entendiendo por tal la de la propia inmatriculación y, por tanto, excepcionando la regla prevista en el artículo 24 LH. Una vez transcurridos dos años desde dicha fecha cesará la suspensión de efectos.
Sin embargo, que la fe pública registral se suspenda durante el plazo de dos años puede inducir a confusión. Por un lado, podríamos decir que el tercero que haya inscrito su derecho durante el período de vacatio de la fe pública registral no es un adquirente conforme al Registro, pudiendo el verus dominus combatir su derecho tanto antes como después de dos años. En cambio, podríamos considerar que el tercero que haya inscrito su derecho, durante el plazo en que están suspendidos los efectos de la fe pública no será mantenido en su adquisición cuando el propietario ejercite la acción de defensa de su derecho y de rectificación del Registro (artículo 40. III LH) durante el plazo de dos años desde la fecha de inmatriculación.
El sentido y finalidad de la norma aboga por la segunda consideración dado que se trata de una medida que suspende o limita (no anula) la aplicación del principio de fe pública registral consagrado en el artículo 34 LH, de tal forma que una vez transcurrido dicho plazo el tercero hipotecario será típico y protegido por la apariencia que genera el Registro.
Así lo ha declarado la STS 13 de noviembre de 2008 (FD 4º);
«Transcurridos los dos años sin que, quien se considera verus dominus, haya instado la correspondiente reclamación para destruir la apariencia registral frente a quienes en el Registro aparecen como titulares de derechos inscritos, el tercero hipotecario queda protegido en cuanto a la adquisición de su derecho, sin quedar afectado por una posible anulación del derecho de su otorgante. En consecuencia, transcurrido el plazo sin reclamación dirigida contra él, se consolida la posición del tercero hipotecario de igual forma que si su inscripción se hubiera llevado a cabo una vez concluido el citado plazo»
Conclusión
A la vista de las modificaciones que ha efectuado el legislador en la Ley Hipotecaria y, concretamente en su artículo 207 LH (36), me aventuro a proponer una nueva redacción, acorde con la funcionalidad del precepto que sostengo;
(36) El Proyecto de Ley de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario ubica el contenido del artículo 207 LH en el artículo 205 con el siguiente tenor;
«Practicada la inmatriculación con arreglo a lo dispuesto en los artículos 202 a 204, se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral, que la protección dispensada por los artículos 32 y 34 no será de aplicación, hasta transcurridos dos años desde su fecha.»
Tras la introducción de 43 enmiendas parciales se ha modificado el contenido del artículo 207 LH que contenía inicialmente el Proyecto de Ley el cual queda redactado, definitivamente, del siguiente modo;
«Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.»
«Las inscripciones de títulos realizadas por el tercero a que se refiere el artículo 34 no perjudicarán al verdadero propietario hasta transcurridos dos años desde la fecha de inmatriculación, siempre que esta se haya realizado con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores.
Cuando la demanda se interponga dentro del referido plazo se ordenará la cancelación de todos los asientos contradictorios»
En esto consiste el juego del artículo 207 LH, en que el verus dominus invocará con éxito su derecho frente al tercero hipotecario (artículo 34 LH), el cual no podrá ser mantenido en su adquisición si ésta se verifica durante el plazo de dos años y el propietario ejercita, durante dicho período, la acción reivindicatoria, confesoria o declarativa del dominio junto con la acción de rectificación del Registro (artículo 40. III LH) respecto del asiento del inmatriculante y las sucesivas inscripciones contradictorias con su derecho.
Por tanto, cuando concurran los presupuestos para que sea aplicable el artículo 207 LH, dado que la fe pública registral todavía no ha desplegado sus efectos, (en tal caso) la rectificación del asiento inexacto (si) perjudicará el derecho adquirido por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia de este, salvo que se hubiere producido, antes de la interposición de la demanda, la usucapión secundum tabulas (artículo 35 LH).